Свежие записи

Новости

Кредитование недвижимости в Германии

Приобретение недвижимости в Германии продолжает оставаться выгодным и надежным капиталовложением. Это касается как жилой так и коммерческой недвижимости. Большим плюсом в этом вопросе является возможность привлечения дополнительных ресурсов, то бишь банковского финансирования или ипотеки. В отличии от многих стран (и России в том числе), условия по ипотеке в Германии на данный момент очень демократичны, и доступны большей части населения, а также иностранцам. Зачастую ежемесячные выплаты по ипотеке обходятся дешевле, чем арендная плата за тот же объект.

Ипотечное кредитование недвижимости в Германии

Ипотеку можно взять как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, однако, как показывает практика, немецкие банки охотнее кредитуют объекты коммерческого назначения. Как и везде, банку потребуется гарантия возврата своих денег. Таковой является сам объект. Вторым условием будет предоставление подтверждения наличия собственного капитала. Иногда достаточно иметь в наличии и 20% от желаемого кредита. Но лучше подстраховаться и обращаться в банк, имея около 40% от суммы запрашиваемого кредита. Банк вероятнее примет положительное решение, если объект недвижимости будет сдан в аренду. Договоры аренды квартир/домов обычно являются бессрочными, а коммерческих помещений – долгосрочными. Доходы от аренды на практике с лихвой покрывают выплаты по кредиту.

Выплаты по кредиту

Ежемесячные суммы, отчисляемые банку включают в себя проценты по кредиту и отдачу тела кредита, т. е. возврат самого долга. Отдача тела кредита в зависимости от объекта от 1 % и более. Кроме этого, в кредитном договоре может содержаться пункт, согласно которому, заёмщик имеет право дополнительно выплатить банку раз в год сумму равную 5-10% от суммы кредита. Это сокращает срок выплаты кредита в целом. Процентная ставка фиксируется на 10 лет, далее есть два варианта: либо выплатить оставшуюся сумму разом, либо перекредитоваться по новым условиям. Кредит может быть двух типов:

  • аннуитетным, когда в течении всего срока кредита ежемесячно выплачиваются одинаковые суммы – именно этот вид кредита является наиболее оптимальным для долгосрочных инвестиций в недвижимость Германии.
  • дифференцированным, когда в течении срока кредита выплачиваемая сумма уменьшается с каждым месяцем.

Чем меньше отдача тела кредита в год, тем меньше ежемесячные выплаты банку, но и тем длиннее срок самого кредита. Однако, практически все покупатели все-таки предпочитают платить дольше, но небольшие суммы каждый месяц. При желании можно изначально запросить более высокую ставку отдачи тела кредита, что позволит в более короткий срок рассчитаться с банком.

Перед покупкой

До того как обратиться в банк за получением кредита, желательно провести некоторую предварительную работу, чтобы можно было вести предметный разговор. А именно: выбрать объект, который вы намерены приобрести. Открыть счет в банке и положить на него имеющиеся средства – для банка это будет доказательством наличия собственного капитала. За предоставлением кредита можно обратиться сразу в несколько финансовых учреждений. Для этого заполняется соответствующая форма. Через некоторое время (приблизительно 2 недели) вы получите предложение финансирования от банка.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Наша компания сотрудничает со многими банками Германии. Среди наших постоянных партнеров: Sparkasse, Commerzbank, Volksbank, Postbank. При запрашивании кредитования следует учитывать дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости в Германии, как то налог на покупку, услуги нотариуса и т. д., так как при покупке дорогостоящего объекта, сумма эта может быть внушительной.

В качестве примера рассмотрим объект – супермаркет Netto стоимостью 1 749 410 € – находящийся в управлении нашей компании и купленный с использованием банковского кредита.

Кредитование недвижимости в Германии Кредитование недвижимости в Германии Кредитование недвижимости в Германии Кредитование недвижимости в Германии

На момент покупки данного объекта покупатель располагал суммой 579 410 € собственных средств, что составляло приблизительно 33 % от общей стоимости объекта. Нашей компанией была подана заявка на получение банковского кредита в ряд немецких банков. Kreis Sparkasse Northeim одобрили банковский кредит на следующих условиях:

Сумма кредита                                                                                                      1 170 000 €

Процентная ставка                                                                                               2,94 %

Отдача тела кредита                                                                                            5 %

Срок кредита                                                                                                          15,08 лет

Ниже мы приводим таблицу выплат по кредиту на первые 10 лет (именно на этот срок процентная ставка фиксируется):

Месяц Остаток Выплаты Проценты Тело Остаток
май.13 1 170 000,00 7 702,50 2 827,50 4 875,00 1 165 125,00
июн.13 1 165 125,00 7 702,50 2 815,72 4 886,78 1 160 238,22
июл.13 1 160 238,22 7 702,50 2 803,91 4 898,59 1 155 339,63
авг.13 1 155 339,63 7 702,50 2 792,07 4 910,43 1 150 429,20
сен.13 1 150 429,20 7 702,50 2 780,20 4 922,30 1 145 506,90
окт.13 1 145 506,90 7 702,50 2 768,31 4 934,19 1 140 572,71
ноя.13 1 140 572,71 7 702,50 2 756,38 4 946,12 1 135 626,59
дек.13 1 135 626,59 7 702,50 2 744,43 4 958,07 1 130 668,53
янв.14 1 130 668,53 7 702,50 2 732,45 4 970,05 1 125 698,47
фев.14 1 125 698,47 7 702,50 2 720,44 4 982,06 1 120 716,41
мар.14 1 120 716,41 7 702,50 2 708,40 4 994,10 1 115 722,31
апр.14 1 115 722,31 7 702,50 2 696,33 5 006,17 1 110 716,14
Summe 1 170 000,00 92 430,00 33 146,14 59 283,86 1 110 716,14
1. Год
май.14 1 110 716,14 7 702,50 2 684,23 5 018,27 1 105 697,87
июн.14 1 105 697,87 7 702,50 2 672,10 5 030,40 1 100 667,47
июл.14 1 100 667,47 7 702,50 2 659,95 5 042,55 1 095 624,92
авг.14 1 095 624,92 7 702,50 2 647,76 5 054,74 1 090 570,18
сен.14 1 090 570,18 7 702,50 2 635,54 5 066,96 1 085 503,22
окт.14 1 085 503,22 7 702,50 2 623,30 5 079,20 1 080 424,02
ноя.14 1 080 424,02 7 702,50 2 611,02 5 091,48 1 075 332,55
дек.14 1 075 332,55 7 702,50 2 598,72 5 103,78 1 070 228,77
янв.15 1 070 228,77 7 702,50 2 586,39 5 116,11 1 065 112,66
фев.15 1 065 112,66 7 702,50 2 574,02 5 128,48 1 059 984,18
мар.15 1 059 984,18 7 702,50 2 561,63 5 140,87 1 054 843,31
апр.15 1 054 843,31 7 702,50 2 549,20 5 153,30 1 049 690,01
Summe 1 110 716,14 92 430,00 31 403,87 61 026,13 1 049 690,01
2. Год
май.15 1 049 690,01 7 702,50 2 536,75 5 165,75 1 044 524,26
июн.15 1 044 524,26 7 702,50 2 524,27 5 178,23 1 039 346,03
июл.15 1 039 346,03 7 702,50 2 511,75 5 190,75 1 034 155,28
авг.15 1 034 155,28 7 702,50 2 499,21 5 203,29 1 028 951,99
сен.15 1 028 951,99 7 702,50 2 486,63 5 215,87 1 023 736,12
окт.15 1 023 736,12 7 702,50 2 474,03 5 228,47 1 018 507,65
ноя.15 1 018 507,65 7 702,50 2 461,39 5 241,11 1 013 266,55
дек.15 1 013 266,55 7 702,50 2 448,73 5 253,77 1 008 012,77
янв.16 1 008 012,77 7 702,50 2 436,03 5 266,47 1 002 746,30
фев.16 1 002 746,30 7 702,50 2 423,30 5 279,20 997 467,11
мар.16 997 467,11 7 702,50 2 410,55 5 291,95 992 175,15
апр.16 992 175,15 7 702,50 2 397,76 5 304,74 986 870,41
Summe 1 049 690,01 92 430,00 29 610,40 62 819,60 986 870,41
3. Год
май.16 986 870,41 7 702,50 2 384,94 5 317,56 981 552,85
июн.16 981 552,85 7 702,50 2 372,09 5 330,41 976 222,43
июл.16 976 222,43 7 702,50 2 359,20 5 343,30 970 879,14
авг.16 970 879,14 7 702,50 2 346,29 5 356,21 965 522,93
сен.16 965 522,93 7 702,50 2 333,35 5 369,15 960 153,78
окт.16 960 153,78 7 702,50 2 320,37 5 382,13 954 771,65
ноя.16 954 771,65 7 702,50 2 307,36 5 395,14 949 376,51
дек.16 949 376,51 7 702,50 2 294,33 5 408,17 943 968,34
янв.17 943 968,34 7 702,50 2 281,26 5 421,24 938 547,10
фев.17 938 547,10 7 702,50 2 268,16 5 434,34 933 112,75
мар.17 933 112,75 7 702,50 2 255,02 5 447,48 927 665,27
апр.17 927 665,27 7 702,50 2 241,86 5 460,64 922 204,63
Summe 986 870,41 92 430,00 27 764,22 64 665,78 922 204,63
4. Год
май.17 922 204,63 7 702,50 2 228,66 5 473,84 916 730,79
июн.17 916 730,79 7 702,50 2 215,43 5 487,07 911 243,73
июл.17 911 243,73 7 702,50 2 202,17 5 500,33 905 743,40
авг.17 905 743,40 7 702,50 2 188,88 5 513,62 900 229,78
сен.17 900 229,78 7 702,50 2 175,56 5 526,94 894 702,83
окт.17 894 702,83 7 702,50 2 162,20 5 540,30 889 162,53
ноя.17 889 162,53 7 702,50 2 148,81 5 553,69 883 608,84
дек.17 883 608,84 7 702,50 2 135,39 5 567,11 878 041,73
янв.18 878 041,73 7 702,50 2 121,93 5 580,57 872 461,16
фев.18 872 461,16 7 702,50 2 108,45 5 594,05 866 867,11
мар.18 866 867,11 7 702,50 2 094,93 5 607,57 861 259,54
апр.18 861 259,54 7 702,50 2 081,38 5 621,12 855 638,42
Summe 922 204,63 92 430,00 25 863,21 66 566,21 855 638,42
5. Год
май.18 855 638,42 7 702,50 2 067,79 5 634,71 850 003,71
июн.18 850 003,71 7 702,50 2 054,18 5 648,32 844 355,39
июл.18 844 355,39 7 702,50 2 040,53 5 661,97 838 693,41
авг.18 838 693,41 7 702,50 2 026,84 5 675,66 833 017,75
сен.18 833 017,75 7 702,50 2 013,13 5 689,37 827 328,38
окт.18 827 328,38 7 702,50 1 999,38 5 703,12 821 625,26
ноя.18 821 625,26 7 702,50 1 985,59 5 716,91 815 908,35
дек.18 815 908,35 7 702,50 1 971,78 5 730,72 810 177,63
янв.19 810 177,63 7 702,50 1 957,93 5 744,57 804 433,06
фев.19 804 433,06 7 702,50 1 944,05 5 758,45 798 674,61
мар.19 798 674,61 7 702,50 1 930,13 5 772,37 792 902,24
апр.19 792 902,24 7 702,50 1 916,18 5 786,32 787 115,92
Summe 855 638,42 92 430,00 23 907,50 68 522,50 787 115,92
6. Год
май.19 787 115,92 7 702,50 1 902,20 5 800,30 781 315,61
июн.19 781 315,61 7 702,50 1 888,18 5 814,32 775 501,29
июл.19 775 501,29 7 702,50 1 874,13 5 828,37 769 672,92
авг.19 769 672,92 7 702,50 1 860,04 5 842,46 763 830,46
сен.19 763 830,46 7 702,50 1 845,92 5 856,58 757 973,89
окт.19 757 973,89 7 702,50 1 831,77 5 870,73 752 103,16
ноя.19 752 103,16 7 702,50 1 817,58 5 884,92 746 218,24
дек.19 746 218,24 7 702,50 1 803,36 5 899,14 740 319,10
янв.20 740 319,10 7 702,50 1 789,10 5 913,40 734 405,70
фев.20 734 405,70 7 702,50 1 774,81 5 927,69 728 478,02
мар.20 728 478,02 7 702,50 1 760,49 5 942,01 722 536,01
апр.20 722 536,01 7 702,50 1 746,13 5 956,37 716 579,64
Summe 787 115,92 92 430,00 21 893,72 70 536,28 716 115,92
7. Год
май.20 716 579,64 7 702,50 1 731,73 5 970,77 710 608,87
июн.20 710 608,87 7 702,50 1 717,30 5 985,20 704 623,67
июл.20 704 623,67 7 702,50 1 702,84 5 999,66 698 624,02
авг.20 698 624,02 7 702,50 1 688,34 6 014,16 692 609,86
сен.20 692 609,86 7 702,50 1 673,81 6 028,69 686 581,16
окт.20 686 581,16 7 702,50 1 659,24 6 043,26 680 537,90
ноя.20 680 537,90 7 702,50 1 644,63 6 057,87 674 480,03
дек.20 674 480,03 7 702,50 1 629,99 6 072,51 668 407,53
янв.21 668 407,53 7 702,50 1 615,32 6 087,18 662 320,35
фев.21 662 320,35 7 702,50 1 600,61 6 101,89 656 218,45
мар.21 656 218,45 7 702,50 1 585,86 6 116,64 650 101,82
апр.21 650 101,82 7 702,50 1 571,08 6 131,42 643 970,39
Summe 716 579,64 92 430,00 19 820,76 72 609,24 643 970,39
8. Год
май.21 643 970,39 7 702,50 1 556,26 6 146,24 637 824,16
июн.21 637 824,16 7 702,50 1 541,41 6 161,09 631 663,06
июл.21 631 663,06 7 702,50 1 526,52 6 175,98 625 487,08
авг.21 625 487,08 7 702,50 1 511,59 6 190,91 619 296,18
сен.21 619 296,18 7 702,50 1 496,63 6 205,87 613 090,31
окт.21 613 090,31 7 702,50 1 481,63 6 220,87 606 869,45
ноя.21 606 869,45 7 702,50 1 466,60 6 235,90 600 633,55
дек.21 600 633,55 7 702,50 1 451,53 6 250,97 594 382,58
янв.22 594 382,58 7 702,50 1 436,42 6 266,08 588 116,50
фев.22 588 116,50 7 702,50 1 421,28 6 281,22 581 835,28
мар.22 581 835,28 7 702,50 1 406,10 6 296,40 575 538,89
апр.22 575 538,89 7 702,50 1 390,89 6 311,61 569 227,27
Summe 643 970,39 92 430,00 17 686,88 74 743,12 569 227,27
9. Год
май.22 569 227,27 7 702,50 1 375,63 6 326,87 562 900,40
июн.22 562 900,40 7 702,50 1 360,34 6 342,16 556 558,25
июл.22 556 558,25 7 702,50 1 345,02 6 357,48 550 200,76
авг.22 550 200,76 7 702,50 1 329,65 6 372,85 543 827,91
сен.22 543 827,91 7 702,50 1 314,25 6 388,25 537 439,66
окт.22 537 439,66 7 702,50 1 298,81 6 403,69 531 035,98
ноя.22 531 035,98 7 702,50 1 283,34 6 419,16 524 616,81
дек.22 524 616,81 7 702,50 1 267,82 6 434,68 518 182,14
янв.23 518 182,14 7 702,50 1 252,27 6 450,23 511 731,91
фев.23 511 731,91 7 702,50 1 236,69 6 465,81 505 266,10
мар.23 505 266,10 7 702,50 1 221,06 6 481,44 498 784,66
апр.23 498 784,66 7 702,50 1 205,40 6 497,10 492 287,55
Summe 569 227,27 92 430,00 15 490,28 76 939,72 492 287,55
10. Год

 

Скачать таблицу в Excel

Через 10 лет остаток по кредиту, согласно этой схеме, составит 492 287,55 €.